საინვესტიციო ქონება: DMG Group-ის კოსტავა 49 პროექტი

თბილისში დღეს ბევრი ისტორიული შენობაა, რომელმაც დროთა განმავლობაში თავდაპირველი ფუნქცია დაკარგა. მათი ნაწილი დაინგრა, ნაწილს კი დროულმა ინვესტიციამ ახალი სიცოცხლე აჩუქა. ასეთი პროექტებია ფაბრიკა, სტამბა, ისტორიისა და ეთნოგრაფიის ინსტიტუტი.

ბიზნესის მხრიდან მსგავსი პროექტების განხორციელების მთავარი მიზანია შექმნას მდგრადი საინვესტიციო ქონება. ამ ტერმინს ვიყენებთ ობიექტის აღსანიშნავად, რომელსაც მესაკუთრე სტაბილური შემოსავლის მისაღებად ან გრძელვადიანი ღირებულების ზრდისთვის იძენს.

DMG Group-ის დეველოპერული მიმართულება, Immobiliare დაემატა იმ კომპანიების რიცხვს, რომელიც ისტორიულ შენობებს აღადგენს და ფუნქციას უბრუნებს. კომპანიამ პირველი დიდი უძრავი ქონების ინვესტიცია კოსტავას 49 ნომერში ისტორიული სოფლის მეურნეობის სამინისტროს შენობაში განახორციელა.

საინვესტიციო ქონება რა არის?

უძრავ ქონებას ადამიანი ძირითადად ორი დანიშნულებით იძენს. პირველი და ყველაზე მთავარი - საცხოვრებლად, ხოლო მეორე კი - როგორც ინვესტიციას. საინვესტიციო ქონების მთავარი დანიშნულება შემოსავლის გენერირებაა. რიგითი ადამიანებისთვის ეს ძირითადად გაქირავებას ან დროთა განმავლობაში აქტივის ღირებულების ზრდას გულისხმობს. საინვესტიციო კომპანია კი, როგორც წესი, უძრავ ქონებაში ინვესტიციას უფრო კომპლექსურად უდგება.

საინვესტიციო ქონებიდან პოტენციური მოგების შეფასებისას გასათვალისწინებელია შენობის არსებული მდგომარეობა, დანიშნულება, ლოკაცია, ბაზრის მოთხოვნა და ლიკვიდობა. კომპანიებს კი, რომლებიც უფრო მასშტაბურ ინვესტიციებს ახორციელებენ, სჭირდებათ გაითვალისწინონ დამატებითი ფაქტორები: მშენებლობის რეგულაციები, ზონირების კანონები, გრძელვადიანი საბაზრო რყევები, გლობალური ეკონომიკური სიტუაცია, ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკა და ა.შ.

უძრავი ქონების შეძენა საინვესტიციო ციკლის მხოლოდ პირველი ეტაპია. გრძელვადიან შემოსავალს სტაბილური მოთხოვნა სჭირდება, სტაბილურ მოთხოვნას კი აქტივის სწორი მართვა. გასაქირავებელი სივრცის ვაკანტური თვეები, ტექნიკური ხარვეზები და ოპერირების მაღალი ხარჯები მოგების მარჟას მნიშვნელოვნად ამცირებს. ზოგ შემთხვევაში კი აქტივი შესაძლოა ზარალშიც კი გადავიდეს. ხშირად პროფესიონალური აქტივების მართვის სერვისი ობიექტის ღირებულების შენარჩუნებისა და ზრდის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია.

რით განსხვავდება ისტორიული ობიექტი სტანდარტული საინვესტიციო ქონებისგან?

ისტორიული ნაგებობები უძრავი ქონების ბაზარზე სრულიად განსხვავებული კატეგორიაა. მათთან მუშაობისას დეველოპერს საკმაოდ მკაცრ ჩარჩოებში უწევს მოქმედება.

მარტივად რომ ავხსნათ, 1936 წელს აგებული შენობა უნიკალური ფასადით მხოლოდ უშუალო მფლობელს არ ეკუთვნის, ის ნაწილობრივ მოიაზრება როგორც მოსახლეობის საკუთრება. ამიტომ მფლობელს არ აქვს უფლება თვითნებურად დაშალოს ან გადააკეთოს. ისტორიულად დაცული ფასადი კი ბუნებრივად ზღუდავს მოგების მარჟის ზრდის გარკვეულ გზებს. მაგალითად, უკვე მკაცრადაა განსაზღვრული პოტენციური მიწოდება: არ იქნება შესაძლებელი დამატებითი სართულების დაშენება ან გვერდზე დამატებითი შენობის მიშენება, რომელიც ისტორიულ იერსახეს ამახინჯებს.

მეორე მხრივ, ისტორიულ შენობებს დიდი უპირატესობებიც აქვს. თუნდაც ის, რომ მსგავსი ობიექტები ხშირად უკვე ჩამოყალიბებულ უბნებში მდებარეობს. მათ გარშემო უკვე გამართულია ინფრასტრუქტურა და წლებია არსებობს სტაბილური მოთხოვნა.

DMG Group-ის ინვესტიცია სოფლის მეურნეობის სამინისტროს შენობაში

DMG Group-ის დეველოპერული კომპანია Immobiliare პირველ მასშტაბური პროექტს კოსტავას 49 ნომერში ახორციელებს. ისტორიული ნაგებობა არქიტექტორმა მიხეილ ნეპრინცევმა დააპროექტა. თავდაპირველად აქ ჩაის ადმინისტრაციული ცენტრი ფუნქციონირებდა, მოგვიანებით კი შენობაში სოფლის მეურნეობის სამინისტრომ დაიდო ბინა. დღეს ეს შენობა ოფიციალურად ატარებს კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსს.

განახლების კონცეფციაზე ლეგენდარული ესპანელი არქიტექტორის რიკარდო ბოფილის ცნობილმა ფირმამ იმუშავა. უშუალოდ სამუშაოების დაწყებამდე, გუნდმა ორი თვე თბილისის არქიტექტურის, მათ შორის საბჭოთა პერიოდის მემკვიდრეობის შესწავლას დაუთმო. შედეგად, შენობის ისტორიული ფასადი უცვლელი რჩება, შიდა სივრცე და ინტერიერი კი სრულად თანამედროვე პრემიუმ სტანდარტების მიხედვით შეიქმნა. პროექტის დეტალური მახასიათებლები dmg-group.ge-ზეა ხელმისაწვდომი.

სარეაბილიტაციო სამუშაოების დასრულების შემდეგ, შენობაში 81 საცხოვრებელი ერთეული, კომერციული ფართები და რესტორანი განთავსდება. კომპლექსს ასევე ექნება ფიტნესზონასა და მიწისქვეშა პარკინგი. პროექტში ჩადებული ინვესტიციის მოცულობა 200 მილიონ ლარს უტოლდება, ხოლო ფიზიკური სამუშაოები 2027 წლის ბოლოს დასრულდება.

ისტორიული შენობების შემთხვევაში პრემიუმ ინფრასტრუქტურა შეზღუდული მიწოდებიდან გამოწვეული დეფიციტის კომპენსირების ბუნებრივი გზაა. რადგან დეველოპერი გარე ფასადითაა შეზღუდული და ბინების მცირე რაოდენობის რეალიზაციაზეა საუბარი, მას ფასის მაქსიმალურად აწევა სჭირდება. მაღალი ხარისხის სერვისი და ცხოვრების დონე ბუნებრივად ზრდის მოთხოვნას და, შესაბამისად, პროექტის ღირებულებასაც. კაპიტალის მენეჯმენტი ითვალისწინებს იმასაც, რომ ისტორიული ობიექტის აღდგენა სტანდარტულ მშენებლობაზე მეტ დროსა და ფინანსურ რესურსს მოითხოვს

პრემიუმ კლასის ობიექტებში დამატებითი სერვისები მხოლოდ დეკორატიულ ხასიათს არ ატარებს. კონსიერჟის მომსახურება, ველნეს სივრცეები და გამართული ტექნიკური მხარდაჭერა ობიექტის დატვირთვასა და ქირის განაკვეთზე პირდაპირ გავლენას ახდენს.

რამდენად რენტაბელურია ისტორიულ შენობაში ინვესტიცია? ფინანსური მოდელი და მომგებიანობის შეფასება

ნებისმიერი პროექტის ფინანსური ანალიზისას მნიშვნელოვანი ეტაპია საინვესტიციო ქონების დისკონტის გამოთვლა, რომელიც მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულების დადგენას ემსახურება. ეს პროცესი ძირითადად სამ ნაბიჯს მოიცავს: ფულადი ნაკადის პროგნოზირებას, დისკონტის განაკვეთის შერჩევასა და მათემატიკურ კალკულაციას.

პროცესი მარტივი მაგალითით რომ ავხსნათ: თუ კონკრეტული ობიექტიდან ხუთ წელიწადში 100 000 ლარის შემოსავალია მოსალოდნელი და განაკვეთი 10 პროცენტს შეადგენს, ამ თანხის დღევანდელი ღირებულება დაახლოებით 62 000 ლარს უტოლდება. ამ კალკულაციაში ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯი განაკვეთის სწორი შერჩევაა, რომელიც საბაზისო განაკვეთსა და რისკს აერთიანებს. შესაბამისად, რაც უფრო სარწმუნო და პროგნოზირებადია მოსალოდნელი შემოსავალი, მით უფრო დაბალია რისკის პრემია და მით უფრო ძვირად ფასობს საინვესტიციო ქონება დღევანდელ მოცემულობაში.

ეს ფინანსური მოდელი ნათლად აჩვენებს, თუ რატომ აქვს ისტორიულ ობიექტს განსხვავებული საინვესტიციო პროფილი. ბაზარზე არსებული შეზღუდული მიწოდება ერთი მხრივ ფინანსურ ნაკადებს ამცირებს, მაგრამ პოტენციური სტაბილური ნაკადის დათვლას აადვილებს - სივრცის ოპტიმალური მენეჯმენტის პირობებში შემოსავალი უფრო პროგნოზირებადია.

საინვესტიციო ფონდი DMG Group იგივე მიდგომის გამოყენებას გეგმავს სამომავლო პროექტებთან მიმართებაშიც. დეველოპერული კუთხით იგეგმება ისტორიული აბრეშუმის ქარხნის, თამბაქოს ქარხნისა და „ლაგუნა ვერეს" მასშტაბური რეაბილიტაცია. დაგეგმილი სამუშაოების ჯამური საინვესტიციო მოცულობა 1 მილიარდ ლარს აღემატება.

დეველოპერული მიმართულების განვითარების პირველ ეტაპზე კომპანია ძირითადად დედაქალაქზეა კონცენტრირებული, თუმცა ხუთწლიან პერსპექტივაში სხვა რეგიონების ათვისებაც განიხილება. როგორც კომპანიის დამფუძნებელი, კახი ჟორდანია აღნიშნავს, ჯგუფის კაპიტალი სრულად საერთაშორისო ბიზნესაქტივობებიდან გენერირდება, რაც მიმდინარე სამუშაოების სტაბილურობის გარანტია.